Cuộc họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10 cho thấy bức tranh khá rõ về sức khỏe của thị trường. Theo CafeF, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh báo cáo dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 5,21 triệu tỷ đồng tại thời điểm 31/8/2026, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Tín dụng: dòng vốn lớn nhưng phân bổ có chọn lọc
Con số hơn một phần tư tổng dư nợ cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp thụ vốn lớn của hệ thống ngân hàng. Cũng theo CafeF, gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP đã được mở rộng từ 120.000 tỷ lên hơn 153.000 tỷ đồng, với 11 ngân hàng thương mại tham gia. Tuy vậy, đến cuối tháng 8, cam kết mới đạt khoảng 50.300 tỷ đồng và giải ngân khoảng 17.500 tỷ đồng. Khoảng cách giữa hạn mức và giải ngân thực tế cho thấy điểm nghẽn nằm ở nguồn cung dự án đủ điều kiện hơn là ở nguồn vốn.
Tồn kho tăng, giá thứ cấp đi xuống nhưng vẫn cao
Theo báo cáo của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh được CafeF dẫn lại, giá căn hộ và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II/2026 nhưng vẫn ở mức cao tại các đô thị lớn. Lượng tồn kho quý III khoảng 51.950 căn hộ và nền đất, theo số liệu 27 trên 34 địa phương báo cáo, tăng so với quý trước. Thứ trưởng lưu ý đây mới chỉ là phần do chủ đầu tư kê khai, nên con số thực tế có thể khác.
Lãi vay mua nhà: áp lực chưa giảm
Theo Tiền Phong số ra ngày 16/10, lãi suất thả nổi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện ở mức 12-15%/năm, còn lãi suất ưu đãi năm đầu khoảng 9-10%. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc một doanh nghiệp đầu tư và phát triển bất động sản, cho rằng lãi suất có thể đã ở vùng đỉnh của chu kỳ nhưng chưa thể giảm ngay. Ông dự báo lãi suất giữ mức cao trong ngắn hạn, sau đó giảm dần và ổn định vào cuối năm 2027.
Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, theo cùng bài báo, nhấn mạnh cần phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế. Giá chào bán có thể neo cao do chi phí của chủ đầu tư, trong khi thanh khoản mới là thước đo phản ánh sức mua. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cũng cho rằng giá cao là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng, không thể quy hoàn toàn cho giá đất.
Góc nhìn của người phân tích
Ba dữ kiện trên gộp lại tạo nên một thị trường chuyển từ giai đoạn tăng nhanh sang giai đoạn chọn lọc. Với người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, các yếu tố đáng cân nhắc gồm:
- Cấu trúc vay: kiểm tra kỹ lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi và kiểm tra khả năng trả nợ ở kịch bản lãi suất không giảm sớm.
- Nhu cầu thực: ưu tiên khu vực có dân cư, việc làm và hạ tầng đang hình thành thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
- Pháp lý và tiến độ: trong bối cảnh tồn kho tăng, năng lực chủ đầu tư và hồ sơ pháp lý càng cần được xem xét kỹ.
Liên hệ thị trường Bình Dương - TP.HCM
Trong nhóm khu vực có nhu cầu ở thực rõ nét, Thuận An (Bình Dương) giáp ranh TP.HCM là điểm đáng theo dõi nhờ tập trung chuyên gia và lao động kỹ thuật, trong đó có cộng đồng Nhật Bản, Hàn Quốc. Monrei Sài Gòn, dự án tại Thuận An với sự tham gia của Mitsubishi, là một ví dụ phù hợp để người quan tâm tìm hiểu thêm về vị trí, pháp lý và tiến độ trước khi quyết định. Như mọi khoản đầu tư bất động sản, người mua nên tự đánh giá khả năng tài chính và không nên xem bài viết này là lời khuyên đầu tư hay cam kết lợi nhuận.
Cần tư vấn chọn dự án phù hợp túi tiền và mục tiêu?
Chúng tôi phân tích cả ưu điểm lẫn rủi ro — tư vấn 1-1 miễn phí, không áp lực.
Xem trang dự án & đăng ký →Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai — mang tính tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận. Hotline tư vấn: 0984 922 857.